התחממות בתחום הנדל”ן: תזכיר החוק החדש של משרד האוצר צפוי לחולל רעידת אדמה
לאחרונה פורסם תזכיר חוק חדש מטעם משרד האוצר, הנוגע למערכת מסי המקרקעין בישראל. התזכיר כולל לא מעט “גזירות” שצפויות להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל”ן, בעיקר על בעלי נכסים רבים ועל רוכשי דירות חדשים.
ההצעה המרכזית בתזכיר היא ביטול ההצמדה של תקרת הפטור ממסים שונים למדד המחירים לצרכן. משמעות הדבר היא עלייה משמעותית בתשלומי המס עבור עסקאות נדל”ן, כפי שנפרט בהמשך.
## הצמדה או לא הצמדה? ההבדל המשמעותי
במשך שנים רבות, הותאמה תקרת הפטור ממסים שונים, כגון מס רכישה ומס שבח, למדד המחירים לצרכן.
* הצמדה: פירושה של דבר היה כי תקרת הפטור, מעבר לגבולותיה, עלתה מדי שנה יחד עם עליית מדד המחירים לצרכן, במטרה להגן על הציבור מפני אובדן ערך הכסף.
* ביטול ההצמדה: הצעתו של משרד האוצר תביא לכך שתקרת הפטור תישאר קבועה, ולא תתעדכן בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן.
## מהן ההשלכות?
השינוי המשמעותי הזה צפוי להוביל להשלכות רבות, הן על רוכשי דירות והן על בעלי נכסים, ובמיוחד על בעלי נכסים רבים.
רוכשי דירות:
* עלייה במס רכישה: הביטול של ההצמדה יביא לעלייה משמעותית בתשלומי מס רכישה עבור רוכשי דירות, בעיקר עבור דירות יקרות (מבחינת שווי) או עבור רוכשים הנוטלים משכנתא בגובה גבוה.
* קושי גדול יותר ברכישת דירה: הנטל הנוסף של תשלום מס רכישה גבוה יותר צפוי להקשות על רבים מתושבי ישראל לרכוש דירה, בעיקר על צעירים וזוגות צעירים.
בעלי נכסים:
* עלייה במס שבח: הביטול של ההצמדה צפוי להוביל לעלייה משמעותית בתשלומי מס שבח, שכן החישוב של מס שבח מבוסס על רווחים ריאליים, ועם ביטול ההצמדה יראו בעלי נכסים רווחים גבוהים יותר , ובכך יתשלמו יותר מס.
* פגיעה בערך הנכס: הביטול של ההצמדה צפוי להביא לירידה בערך הנכסים, שכן הביקוש לדירות יירד, ובכך יתפחתו תשלומי המס שיידרשו מהם.
## התגובות – בין תמיכה לביקורת
הצעתו של משרד האוצר עוררה תגובות מגוונות בקהילה העסקית והציבורית.
* תומכים: טוענים כי הביטול של ההצמדה הוא צעד חשוב ונחוץ המעניק צדק חברתי ומאפשר למדינה להגדיל את הכנסותיה.
* מתנגדים: טוענים כי הצעתו של משרד האוצר פוגעת באזרחים ותביא להאטה משמעותית בפעילות שוק הנדל”ן.
## האם יש פתרונות חלופיים?
בנוסף לביטול ההצמדה, מוצע בתזכיר החוק גם שורה של שינויים נוספים בתחום מסי המקרקעין.
* שיפורים במערכת המיסוי: הצעות לשיפור המערכת הקיימת במטרה להקל על אזרחים וליצור שקיפות גבוהה יותר.
* תמריצים למיסוי ירוק: הצעות לתגמול בעלי נכסים שיפעלו לשמירה על סביבה ירוקה.
## מה צפוי להמשך?
הצעת החוק עדיין בתהליך של דיון ומחקר, ומשרד האוצר כנראה יקיים שימועים ועדויות לפני שייקבל ההחלטות הסופיות לגביה.
## מה המלצותינו?
ההמלצה שלנו היא לבצע מחקר מעמיק על ההשלכות של השינויים המוצע בתזכיר החוק, ולעקוב בדריכות אחרי התפתחויות הנושא. כדאי להתייעץ עם יועץ פיננסי ו/או עם עו”ד מקרקעין לפני קבלה של כל החלטה משמעותית בנוגע לנכסים אישיים.
## לסיכום
תזכיר החוק החדש הוא צעד חשוב שעלול להשפיע בצורה משמעותית על שוק הנדל”ן בישראל. ייתכן כי השינויים המוצע בתזכיר צפויים להוביל לתנודתיות גדולה יותר בשוק, ולכן חשוב להיות מעודכנים בכל התפתחויות הנושא.